Юридическое сопровождение объекта строительств / Юридические услуги Краснодар
Защита прав в строительстве Регуляторы строительства в России – это договор и закон. Они аккумулируют в себе волю законодателя. Вопросы применения норм гражданского законодательства в строительстве ведут к размышлениям о перспективе регулирования этого сектора экономики. Банкротство многих строительных компаний в последние годы бросает тень на роль договора и закона в строительной деятельности. Злоупотребляя правом, некоторые инвесторы подают в суд с целью признания их права собственности на еще недостроенный объект, а другие требуют полного возврата денежных средств. И все это в корыстных целях. Но в последние годы, являясь критерием истины, судебная практика определила критерии, защищающие обманутых дольщиков. Она оставляет без удовлетворения необоснованные иски коммерческих фирм. Однако заинтересованные в получении немедленных денежных средств компании и люди обращаются и в другие инстанции: милицию, прокуратуру, налоговую инспекцию. Они устраивают митинги и голодовки, пытаясь вымогать для себя некие преференции, несмотря ни на заключенный со строителем договор, ни на закон. Они отрывают должностных лиц от настоящей работы и заставляют их заниматься проверкой бессмысленных жалоб. Стороны договора в долевом строительстве пытаются переложить всю ответственность на государство. При этом во всех договорах о строительстве домов стоит условие о том, что право собственности на объект возникает только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации объекта недвижимости. При этом основанием для регистрации являются документы, подтверждающие факт постройки и ввода дома в эксплуатацию, передачи объекта инвестору. По закону инвесторы имеют равные права на распоряжение объектом капитальных вложений. Согласно гражданскому кодексу, право собственности у них на объект вложений возникает только после государственной регистрации. В юридической литературе правовое положение инвесторов и долевых участников не достаточно изучено и отражено. По действующему законодательству о капитальных вложениях, допускается объединение функций инвестора и застройщика, инвестора и заказчика в одном лице. Эти отношения регулируются законом «Об инвестиционной деятельности». Права инвестора, вкладчика и долевого участника регулируются разными нормами права и законами. Отнесение к категории инвестор самостоятельно недопустимо. Законодатель же часто смешивает понятия заказчика и застройщика. Инвестор наделяет заказчика правом реализации инвестиционного проекта. По закону, заказчик создаёт условия для выполнения строительных работ и принимает их результат. Заказчик может быть инвестором. Заказчик на период, установленный договором, сам вправе распоряжаться капитальными вложениями. Застройщик – юридическое лицо, имеющее земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для постройки на участке объектов недвижимости на основании разрешения на строительство. По Градостроительному кодексу, застройщик – это юридическое или физическое лицо, на принадлежащем ему участке выполняющее строительные работы и инженерные изыскания. Понятия заказчика и застройщика в законодательстве сильно связаны. Однако предмет и функции их деятельности распределены недостаточно. Градостроительный кодекс России состоит из 63 статей и представляет собой строительную инструкцию, лишь схожую с нормой права. При его принятии и подготовке не был учтен предшествующий опыт регулирования строительства в России. Именно поэтому необходимо принятие архитектурно-строительной кодекса Российской Федерации путем кодификации всех строительных норм в отрасли. Он должен состоять из общей и особенной части. В общей части должны быть сформулированы нормы архитектурно-строительного права как самостоятельной отрасли права на территории России со своим предметом и методом регулирования. Это имущественные и инвестиционные отношения между хозяйствующими субъектами или физическими лицами, связанные со строительством. Также это отношения, связанные с привлечением денежных средств долевыми участниками строительства жилых домов. Регулирование должно осуществляться разрешительно-дозволительным методом. Ведущую роль в кодексе должны играть разрешительные и дозволительные нормы. Принципы и нормы архитектурно-строительного права должны соотноситься с принципами и нормами архитектурно-строительного законодательства. К принципам архитектурно-строительного права можно отнести: - единство теории и практики; - комплексный подход; - свобода перемещения инвестиций; - творческие начала в реализации проектов; - доступность долевого участия при строительстве; - свобода договора и защита интересов участников процесса; - непрерывный характер практики; - недопустимость произвольного вмешательства. Эти принципы соответствуют установленным в градостроительном кодексе РФ: - устойчивое развитие городов и поселков; - баланс интересов и учет всех факторов при строительстве; - дифференцированный подход к разным объектам; - единство документации; - свобода участия граждан; - ответственность органов государственной власти за создание условий для строительства; - законность решений и их соответствие техническим регламентам; - соблюдение требований охраны окружающей среды; - сохранение объектов культурного наследия и природоохранных зон; - предупреждение ЧС; - возмещение нанесенного при строительстве вреда. Архитектурно-строительный кодекс должен быть взаимосвязан со всеми другими нормами права. Он должен содержать конкретные особенности получения земельных участков и разрешений на строительство всех возможных объектов. Он должен содержать порядок получения лицензии на строительство и выполнение строительных работ. Он должен прямо отсылать к действующим в строительстве техническим регламентам и содержать ответственность за нарушение их условий. Он должен отражать и раскрывать все остальные вопросы, связанные со строительством. В этом кодексе должны быть раскрыты все основные формы инвестиционной деятельности в строительстве и критерии различия между обычной инвестиционной деятельностью и долевым инвестированием. Отдельная глава в нем должна посвящаться нормам, которые бы регулировали акционерные и паевые фонды. Вторая часть архитектурно-строительного кодекса должна содержать нормы, касающиеся видов и договоров в строительстве. Под договором на строительство понимаются отношения двух или нескольких лиц на строительство и сдачу в эксплуатацию строго определенного объекта. Под видами строительных договоров понимаются те, что являются основными, но не исключают наличия разновидности. Их разновидности играют вспомогательные роль в строительстве. Виды строительных договоров, играющих такую вспомогательную роль: - договор долевого участия (ДДУ); - инвестиционный договор; - договор долевого участия в инвестициях; - договор строительного подряда; - договор на выполнение конструкторских и научно-изыскательных работ. Также разновидностями перечисленных договоров могут быть: - договор ДДУ в строительстве некапитального сооружения; - договор цессии; - договор подряда в строительстве с субподрядчиком; - договор хранения стройматериалов; - договор подводки сетей водоснабжения и энергоснабжения; - договор финансирования; - договоры по вопросам строительно-монтажных работ. Все виды таких договоров подлежат обязательной государственной регистрации и страхованию ответственности и рисков. В кодексе также должны быть раскрыты существенные и необходимые условия для каждого из договоров. К существенным условиям договора ДДУ в строительстве должны относиться: - строительство определенного объекта в срок; - приемка-сдача объекта строительства в эксплуатацию; - передача имущественной доли после ввода объекта в эксплуатацию; - цена договора и порядок его оплаты; - гарантийный срок. Без перечисленных условий договор, по действующему законодательству не может считаться заключенным. Также договор не может считаться заключенным без государственной регистрации. Инвестиционный договор не предусмотрен действующим законодательством. Он заключается на основании общих положений гражданского кодекса. Условия такого договора действуют весь его срок. Под инвестиционным договором понимается такая деятельность, когда одна сторона инвестирует деньги на деятельность в форме капитальных вложений для получения прибылей или иного результата. Сторонами могут быть и физические, и юридические лица. Один субъект может совмещать в рамках договора разные функции. Инвестиции должны быть очень четко прописаны. Из этого вытекает разница между денежными займами и инвестициями. Существенные для заключения инвестиционного договора условия: - предмет договора (передаваемые ценности с денежной оценкой); - денежный размер инвестиций, вложенных в капитал; - достоверно определенный проект; - срок вложений; - форма расчетов между сторонами; - организация, их осуществляющая; - определение затрат на инфраструктуру; - порядок привлечения иных инвесторов.