Оценка стоимости строительства
Вопрос определения реальной стоимости строительного объекта в нынешних рыночных условиях весьма актуален. Новые строительные отечественные и импортные материалы, прогрессивные технологии, современные методы организации строительного производства, конкуренция на рынке строительных услуг вынуждают применять более цивилизованные формы и методики расчета стоимости конечного строительного продукта. Этот вопрос волнует, как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства. Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства объекта, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства. Рассчитывают сметную стоимость в так называемых гос. расценках 1984, 1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Данная база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для определения стоимости индивидуального строительства. Кроме того, сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применения на практике новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов. По ранее существующим правилам смета составлялась проектной организацией и являлась неотъемлемой частью проектной документации. Отсюда пошла практика оценивать стоимость составления сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта величина составляла 10% стоимости проекта, и если стоимость проекта оценивалась примерно 10% стоимости строительно-монтажных работ, то смета стоила примерно 1% стоимости строительства. Такая практика составления смет сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства По-другому обстоят дела при оценке стоимости строительства объектов в частном секторе, и поэтому сметная документация, составляемая подрядными фирмами, оценивается примерно в 2 раза дешевле. Однако отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства. Например, трудозатратный метод, применяемый в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора-подряда с наемными рабочими. В этом случае бригадир называет сумму заработной платы, исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м2 общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет приобретения им расходных и основных материалов, транспортных расходов, затрат времени на выбор и закупку материалов, разбирательства с подрядчиком по поводу строительства, материалов и т.д. Учитывая низкую квалификацию рабочих - «мастеров на все руки», заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Этот метод примитивен, но зачастую при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлемым. Другой метод - расчет по укрупненным показателям, когда подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Такой метод чаще всего применяется малыми и средними строительными фирмами или более квалифицированными бригадами. Следующий вариант - развернутая смета - предполагает подготовку полного комплекта сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. С учетом того, что сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также практического опыта, приобретенного в течение длительного времени, такой подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженерно-технических работников, а также владеть последними достижениями в области строительства, изучать и применять современные технологии, иметь постоянную информацию о новых материалах и изделиях. Данный вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику, последовательность указания расценок соответствует технологическим этапам выполнения работ, подробная описательная часть расценок исключает разную их трактовку сторонами, появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные этапы работ. В развернутой смете помимо прямых затрат выделяются отдельной строкой накладные расходы, плановые накопления (планируемая прибыль подрядчика) и прочие затраты. При строительстве такого серьезного объекта, как загородный дом, коттедж, который должен эксплуатироваться более 100 лет в сложных климатических условиях, затраты застройщика на проектно-сметную документацию при правильном выборе подрядчика позволят избежать долгостроя, перепланировки, брака и т.д., а при организации соответствующего контроля со стороны заказчика сберегут ему немалые средства. Наличие сметной документации даст возможность заказчику правильно рассчитать, учесть свои финансовые возможности и вовремя (временно, конечно) отказаться от некоторой роскоши, например, строительства бассейна или зимнего сада, и сообщить об этом подрядчику до начала выполнения данных работ. Как показала практика проверки смет, даже солидные подрядные фирмы иногда ошибаются в свою пользу, закладывая в смету «неуловимые» для застройщика лишние операции, не предусмотренные технологией или уже учтенные в составе работ и т.д. Чтобы избежать этого, заказчику желательно передать смету на экспертизу, а еще лучше - обратиться в специализированные независимые фирмы, которые будут сопровождать строительство от проверки проектно-сметной документации и соответствия выполненных строительных работ требованиям СНиПа до приемки объекта с оформлением надлежащих документов. Заказчик при этом, как ни странно, не несет дополнительных затрат за предоставленные услуги, так как гонораром будет служить лишь часть от сэкономленных для клиента средств за счет скрупулезного фиксирования недочетов и отклонений в работе строителей, которые предъявляются подрядчику и пересчитываются в денежном эквиваленте.