Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД)
Успешный проект по строительству, реконструкции, техническому переоснащению здания всегда начинается с оформления комплекта Исходно-разрешительной документации (ИРД), в котором определяются предельно допустимые параметры, объемно-качественные характеристики и технико-экономические показатели будущего объекта недвижимости. Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ. Исходно-разрешительная документация для проектирования и строительства так же разрабатывается в соответствии с Распоряжением Москомархитектуры г. Москвы от 8 апреля 1997 г. № 273-РМ «Положение о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы». Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией. Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости. Исходно-разрешительная документация для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ). При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта. К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы: распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти; технические условия; разрешения; материалы инженерных изысканий; согласования и утверждения; и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости. Основание для подготовки исходно-разрешительной документации Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта и аренду для этих целей земельного участка является: - правовой акт городской администрации или органа местного самоуправления. Основанием для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство объекта с оформленными земельными отношениями является: - письмо-заявка Заказчика. Исходно-разрешительная документация для нового строительства включает: В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ корректировка существующего проекта планировки территории разработка предпроектных проработок на объект градостроительные обоснования размещения объекта разработка схем инженерного обеспечения расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них разработка заключений по участку компенсационного озеленения расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей получение дополнительных согласований подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: I. Прединвестиционного. Разработка проекта планировки территории. II. Инвестиционного. Разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации. Данные о собственности Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок Договор аренды участка (при аренде) Акт выбора земельного участка (при аренде) Кадастровый план участка Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей Утвержденная градостроительная документация Материалы территориального планирования населенного пункта Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории) Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования) Решения Администрации Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории Разрешение на снос зданий Разрешение на вырубку зеленых насаждений Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой; Материалы инженерных изысканий Отчет об инженерно-геодезических изысканиях Отчет об инженерно-геологических изысканиях Отчет об инженерно-экологических изысканиях Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях Акты и заключения надзорных служб Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор) Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС Технические условия Водопровод Канализация бытовая Канализация ливневая Теплоснабжение Газоснабжение Электроснабжение Телефонизация и радиофикация Вывоз ТБО ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД Дополнительные акты и заключения Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ Акт обследования конструкций существующих зданий Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока ОВОС Другие необходимые согласования.